房地产价格的评估方法

三大估价方法，即比较法（也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法。

一、比较法

（一）比较法概述

1. 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。

2. 比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地

（二）交易实例搜集

在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，主要包括①交易对象基本状况，如名称、坐落、规模（如面积）、用途、权属以及建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、周围环境等②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。③成交日期。④成交价格，包括总价、单价及计价方式（是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积计价）。⑤付款方式，例如是一次性付款还是分期付款付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限、贷款利率）⑥交易税费负担，如买卖双方是依照规定或按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由买方负担或卖方负担等。

（三）可比实例选取

选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似②可比实例的交易方式应适合估价目的、③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

（四）比较基础建立

建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担及统一计价单位。

1.统一财产范围

2.统一付款方式

3.统一税费负担

统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。计算公式为：

正常负担下的价格 - 应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

实方实付金额一卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

4.统一计价单位

统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位。

（五）交易情况修正

（1）利害关系人之间的交易。

（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。

（3）被迫出售或被迫购买的交易。

（4）人为哄抬价格的交易。

（5）对交易对象有特殊偏好的交易。

（6）相邻房地产合并的交易。

（7）受迷信影响的交易。

（六）市场状况调整

·应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

·市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

（七）房地产状况调整

（八）比较价格计算

比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正或调整。

二、收益法

（一）收益法概述

·收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价格或价值的方法。

·收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

·运用收益法估价一般分为5个步骤：①选择具体估价方法，即在报酬资本化法、直接资本化法、收益乘数法中选择适用的估价方法；②估计收益期或持有期；③预测未来收益；④确定报酬率或资本化率；⑤计算收益价格或价值。

（二）报酬资本化法主要公式

1. 收益期为有限年且净收益每年不变的公式

式中 V——房地产的收益价格或价值；

A——房地产的净收益；

Y——房地产的报酬率或折现率；

n——房地产的收益期，是自价值时点起至未来不能获取净收益时止的时间，通常为收益年限。

此公式的假设前提（也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y且不等于零；③收益期为有限年n。

2. 收益期为无限年且净收益每年不变的公式

（三）净收益求取

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。

（四）报酬率求取

1. 报酬率的含义

报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。

2. 报酬率的求取方法

求取报酬率的方法主要是有累加法和市场提取法。

累加法的一个细化公式为

报酬率=安全利率十投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率