一、案例

A与某开发商B签定房屋租赁合同，承租沿街商业用房的二层(约900余平方米)，租期10年，后，A投入巨资对该房屋进行了豪华装修，用于美容及妇幼保健经营，生意兴隆。持续经营三年后，B开发商以整栋楼房将统一建设商场为由，通知承租户们限期腾退出所租赁房屋，A据理力争，与B开发商交涉多次未果，双方交恶，B开发商扬言:若逾期不搬将采取强行收回措施，后果自负！逾期后，B开发商组织人员多次对A进行辱骂、恐吓，并对其经营的门店采取破窗、锁门等手段导致其无法开展正常经营活动。这时，该栋楼上部分承租户慑于开发商淫威开始陆续搬离，A预感到B开发商随时可能会使用野蛮手段强占房屋，遂找到李律师咨询对策，李律师建议A应尽快提前做好证据保全工作，以防房屋被B开发商强占后造成取证困难或证据灭失，影响之后的权利主张。具有做法:须首先找一家价格评估机构做为第三方对室内装修情况及功能区面积、物品等实际状况进行勘察、测量、统计，固定价格评估所需数据及其他证据资料，为之后可能发生的强占事件导致的损失做好证据保全（价格评估）准备。

李律师同时向A告知选择价格评估机构的注意事项:1、该机构应具有"综合涉诉讼价格评估"资质；2、该机构应已获省级以上人民法院审核备案；3、该机构应具有对经营利润损失评估的经验及大量成功案例；4、该机构应具有出庭质证能力和经验的鉴定评估师支持诉讼。

后，A接受李律师建议并慕名找到山东众智价格评估股份有限公司（"众智评估"）咨询并签定《价格评估业务约定书》，委托事项:1、对室内装修损失进行评估；2、对B开发商违约提前收回出租房屋导致的未履行年限内经营可得利益损失进行评估。果然，就在"众智评估"受托并完成了对该房屋现场勘查、测量、统计工作后的第三天，B开发商即采取暴力手段强行占有该房屋，很快即对室内装修进行了拆除。

A非常庆幸在李律师的指点下提前保全了价格评估所需的数据及其他证据，为依法向B开发商主张权利做好了充分准备，有效避免了证据灭失的被动局面。最终，A依据"众智评估"出具的《价格鉴定评估意见书》将B开发商诉至法院，主张B开发商对A的装修损失以及合同未履行年限的可得经营利润损失共计300余万元。

二、经验启发

1、当权利因相对人违约或侵权可能将受到侵害时应及时委托有资质的第三方做好证据的自主保全工作（因诉讼中仅凭当事人单方记录或计算所形成的资料主张损失很难获得法院采信或支持），以防错失良机，导致证据灭失，进而维权败诉。

2、因违约方或侵权人恶意行为导致损失无法重新鉴定，而使诉前《价格鉴定评估意见书》成为唯一合法证据，最大限度保障权利人的合法权益。

3、选择"有资质"且擅长损失类评估的第三方机构是致胜关键，可有效避免因《价格评估鉴定意见书》存在瑕疵而让唾手可得的权利丧失。

4、此思路和方法适用于各类合同违约或侵权导致损失（包括预期可得利益损失）的相同或相近型案件，如：因买卖合同纠纷中交付的设备（或原料）质量不合格导致的生产利润损失；因迟延交付货物导致的转售利润损失；承包、租赁合同纠纷中提前解约导致地上附属物以及经营利润损失等。